Schicksal Pacht und Miete bei Corona bedingter Schließungsanordnung

Gute Chancen für Pächter
Gem. § 581 BGB wird der Verpächter durch den Pachtvertrag verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den daraus erzielten Ertrag soweit er nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen ist, während der Pachtzeit zu gewähren. Im Gegenzug ist der Pächter dazu verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

Diese beiden Leistungen stehen im gegenseitigen Abhängigkeitsverhältnis (sog. Synalagma) zueinander. Dieses kann zum Beispiel dadurch gestört werden, dass der Pachtgegenstand einen Mangel hat, so wenn das verpachtete Hotel einen erheblichen Baumangel hat und deshalb nicht betreten werden darf. In einem solchen Fall mindert sich die Pacht um den die Nutzungseinschränkung betreffenden Betrag und es entsteht ein Beseitigungsanspruch des Pächters bis hin zum Kündigungsrecht.
Wie hoch ein Minderungsbetrag der Pacht ist, ergibt sich aus der Einschränkung des Pachtobjektes auf Grund des Mangels und damit den jeweiligen Entscheidungen der Rechtsprechung zu den entsprechenden Mängeln.
Die Höhe der jeweiligen für Sie zutreffenden Minderung können Sie bei uns gerne für Ihren individuellen Fall erfragen.
Wie ist es bei der Anordnung des jeweiligen Landes auf Grund des derzeitigen (2020) Corona Krise ihr Fitnessstudio, ihre Musikschule, ihr Cafe oder ihr Hotel nicht öffnen zu dürfen?

1. Mangel am Pachtobjekt

Es könnte sich bei der Anordnung des jeweiligen Landes (für S.-H. SARS-CoV-2-Bekämpfungsverordnung – SARS-CoV-2-BekämpfV vom 17. März 2020) zur Zwangsschließung des Hotels, Kinos etc. um einen Mangel (i.S.d. § 536 BGB) an dem Pachtobjekt selbst handeln, der zur Minderung en könnte.
Im Jahre 2011 entschied der BGH (VII ZR 189/09) über das Verbot in Kneipen und Restaurants zu rauchen in Bezug auf das Vorliegen einen Mangels durch dieses Gesetz. Zwar schränkt dieses Gesetz die jeweiligen Betriebe nur zum Teil ein und ermöglicht den Betrieb mit einer entsprechenden Umstellung, jedoch stellte sich bei dieser Entscheidung der BGH schon einmal die Frage, wer das Risiko einer solchen Anordnung zu tragen hat.
Dabei unterscheidet der BGH (s.o.), ob „durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht“ oder allein das Verwendungsrisiko betreffen. Nur bei der ersten Variante nimmt der BGH in dieser Entscheidung einen Mangel an.

Dieser Fall läßt sich auch auf die Anordnungen der Länder zum Corona-Virus übertragen. Demnach betrifft die Anordnung nur die Verwendung des Objektes und nicht das Objekt der Verpachtung selbst. Folglich liegt kein Mangel am Pachtobjekt vor.

2. Wegfall der Geschäftsgrundlage § 313 BGB

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, wegen der Epidemie als Auswuchs höherer Gewalt den Parteien einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages zu gewähren.
Dabei ist die Frage zu stellen, hätten die Parteien eine abweichende vertragliche Regelung getroffen, hätten Sie den Ausbruch des CORONA-Virus vorhergesehen und für diesen Fall Regelungen abweichende Regelungen getroffen. Außerdem müsste dem Pächter das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein. Davon dürfte jedenfalls für die Zeit der Anordnungen der Länder im Zuge der Corona-Pandemie für die zu schließenden Betriebe auszugehen sein, was jedoch erst der Überprüfung der Gerichtes zuzuführen wäre und im Gegensatz zum Regelungszweck des § 313 BGB nicht Fälle betrifft, die nur einen vorübergehenden Zustand des Wegfalls der Geschäftsgrundlage betreffen.
Denn hierbei sind die Umstände des Einzelfalls, d.h. die Vereinbarungen und die Verhandlungen um den geschlossenen Mietvertrag/Pachtvertrag und dieser selbst ausschlaggebend.
Setzen Sie sich mit diesen umgehend mit uns in Verbindung, um so eine erste Einschätzung zu erlangen.

3. Vorübergehende Unmöglichkeit

Der Verpächter ist verpflichtet, die Pachtsache in einem zur vertragsgemäßen Bestimmung geeigneten Zustand zu halten, § 586 I S. 1 BGB.
Hier stellt sich die Frage, ob sich das Pachtobjekt durch die behördlich angeordneten vorübergehendenSchließungen auf Grund der Anordnungen der Länder ( z.B. S.-H. SARS-CoV-2-Bekämpfungsverordnung – SARS-CoV-2-BekämpfV vom 17. März 2020), in einem zur vertragsgemäßen Bestimmung geeigneten Zustand befindet. Dies hängt wohl auch im Wesentlichen wieder von den individuell vereinbarten Vertragsinhalten ab.
Sollte man diesen Umstand jedoch bejahen, da in vielen Verträgen das Pachtobjekt zum Betrieb eines bestimmten Zweckes verpachtet/vermietet wurde, dann ist wohl auf eine Unmöglichkeit für den Verpächter zur Verfügung Stellung des Pachtobjekts zur vertragsgemäßen Bestimmung auszugehen sein, weshalb § 275 I BGB hier angewandt werden müßte. Dieser führt aber zum einen zum Wegfall der Gegenleistung gem. § 326 BGB und zum anderen zu einer Kündigungsmöglichkeit des Verpächters. Letzteres kann nicht gewollt sein, insbesondere, da die Unmöglichkeit nicht von unendlicher Dauer sondern auf eine bestimmte Zeit anzusehen und nicht von einer Vertragsseite verschuldet ist.
Vor diesem Hintergrund hat das Reichsgericht im Zuge der Kriege die analoge Anwendung des § 275 BGB angenommen und die vorübergehende Unmöglichkeit entwickelt. Diese führt im Zeitraum des Ausfall der Leistung (z.B. Nutzung des Hotels) zur Befreiung von der jeweiligen Leistung bzw. Gegenleistung (z.B. Pachtzins) solange das Leistungshindernis besteht, § 326 BGB analog (ausführlich dazu Johannes Holzwarth/Christian Walz in StudZR 1/2001)
Diese Rechtsprechung könnte wieder zur Anwendung kommen, da sie die Verteilung der Risiken angemessen berücksichtigen könnten und vergleichbare Regelungen z.B. in Österreich im § 1104 AGBG bereits bestehen.
Wie bereits unter den vorherigen Punkten angeführt, kommt es bei der Einschätzung der Rechtslage sehr stark auf den Einzelfall an.

Rufen Sie uns an, wir beraten sie gern:

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Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine unverbindliche Rechtsansicht handelt, die im Ergebnis stark von der Einschätzung des jeweiligen Gerichtes und dem Einzelfalles abhängt.

Aktualisiert 21.03.2020